2023年政策逐渐放宽，尤其下半年“认房不认贷”、调降限购城市首付比例、取消限购等政策持续出台，但效果有限。营销策略更加直接，以特价房、工抵房甚至项目普降的方式折扣营销，同时配合“以旧换新”、保价年底等手段稳定购房者信心，促进合理购房需求的释放。而在渠道拓展上，一方面为冲刺年末业绩，四季度房企加大分销力度；另一方面保利、中海等头部房企也开始着手主播选拔，赋能置业顾问线上获客能力。短期来看，尤其在年末冲刺的关键节点，折扣让利的确能在一定程度上提升销售规模，但从长期来看，聚焦产品力提升，稳定市场信心才是关键。
营销活动铺排全年，“一项一策”差异化营销
整体来看，2023年全年的营销活动主要呈现一下四个特点：
第一，营销活动全年铺排，每月至少围绕一个营销节点展开营销，从CRIC监测情况看，年内每月都有重点监测房企推出不同主题的集团/区域营销活动，保利浙江区域6月甚至推出“618狂欢购”、“630冲刺钜惠”两场营销活动。
第二，全年营销积极性季度递增，四季度达新高。根据CRIC统计，今年年内TOP10房企全年累计举办27场集团营销活动，其中1/3集中在四季度。龙湖集团在四季度甚至举办了“十一狂欢购”、“2023龙湖现房节”、“嗨购11.11好房嘉年华”、“双十二年终庆”四场集团营销活动。
第三，营销策略差异化，因城施策、一项一策更加普遍。在房企“一项一策”营销策略的引导下，区域间营销风格差异化明显，如招商蛇口宁波“双12”期间主要以最高5万元/套的全民营销推荐礼为主，少量特价房活动最高立减8.89万元，而招商蛇口东莞区域特价房优惠力度更高，项目最高立减54万元，老带新各自赠送3年物业费。
第四，现房营销常态化，推出车商节加速去化。根据CRIC监测情况看，每月都有重点监测房企推出现房营销活动，万科、金地集团、龙湖集团年内均推出区域现房节，不仅如此，重点监测房企还专门举办车商节加速车位、商铺等业态的去化，如今年四季度保利福建“年终车位节”、万科重庆“金铺节”、中海西安“暖冬车位节”、金茂宁波“车房C位节”等活动助力车位销售，招商蛇口徐州中心花园商铺则推出买一送一活动加速出清。
折扣：特价房增量入市，年末多地项目“以价换量”
变相折扣“以价换量”，四季度特价房规模保持高位
根据CRIC监测情况来看，今年年内重点监测房企自年中特价房规模开始放量，“金九银十”期间特价房规模进一步增加，四季度特价房规模仍保持高位。年内保利发展、华润置地、中海地产等房企均在多地推出超百套规模的特价房营销，其中在国庆双节期间中海地产甚至推出万套之多。而保利发展在年中“618”、国庆双节期间河北地区分别推出600套、999套特价房源，在双十一、双十二等年末营销节点则在湖南、福建等地推出超百套规模的特价房源。从特价房的优惠力度上看，折扣持续下探。以万科9月的“万科39周年·好房钜惠月”与11月的“2023橙意季”为例，同为集团营销，从企业官微的披露情况来看，11月的“橙意季”住宅类特价房最高立减50万元、商办类特价房最高立减100万元，而在9月“好房钜惠月”中并过多未提及最高立减金额。
手段：以旧换新、保价，无忧换房抢占客源
“以旧换新”加速置换，效果参差不齐（部分略）
在营销手段上，随着“认房不认贷”、“带押过户”等政策的落地，部分城市的改善型需求持续释放，下半年以来多城为了打通楼市置换链条，出台“以旧换新”政策，部分房企也跟进推出“无忧置换计划”。据不完全统计，2023年下半年以来，包括南京、济南、青岛、宁波、淄博、南通、太仓、徐州、海宁、连云港等在内的16城推进房产“以旧换新”。
从营销举措实施结果来看，各地政策的落地效果参差不齐。其中南通政策推出后，招商蛇口落地执行与政府促成合作，在9月底正式执行推出“以旧换新招商无忧购”活动。执行细节来看，该活动包含，购房补贴：购房款总额1.5%（政府）；差价补贴：降价差价(最高20万元)由招商蛇口补贴；房源可选：2期21号楼全栋房源可选。整体市场反响良好，国庆双节期间项目约成交22套房源，其中以旧换新的成交占比约50%。太仓则推出了国企收购旧房用作人才公寓或者纳入保障房体系，太仓城发集团、太仓城投集团的约8个新房小区纳入了可选新房，部分项目有成交。其余城市如南京等城市，有一些房企响应，但开发商落地执行效果一般。
企业表现方面，保利、万科、绿地、新世界地产等都推出了相关的活动，其中，保利发展旗下营销及代理平台也推出了“以旧换新”服务，“找爱家卖二手房、买保利新房，最快9天成交”。
“保价”等承诺营销加大，提升购房者购买信心
随着房价下行，市场上购房者信心持续不足，部分企业为了加快项目的去化速度，推出“无理由退房”、“保价、买贵退差价”等举措稳定购房者信心。其中，在本轮双十一的活动中，万科江西、保利重庆等区域内推出了保价至年底或者明年元宵节的活动。11月28日，在武汉房协的倡议下，武汉的多家国资企业旗下的约8个项目参与推出了30天无理由退房活动。这些举措一方面可以稳定购房者信心；另一方面，在当前价格下降到底部的情况下，房企较有信心推出保价活动，通过首开部分项目的保价活动，促进项目去化。但是整体来看，这些举措对信心的提振效果还有待观察。
政府提倡现房销售，“先交付后还贷”较具实操性（部分略）
虽然完全的现房销售具有一定的抗性，但一些变相的“准现房”销售形式如“先交付后还贷”模式也取得了一定效用，另外如果企业能真正实际地保证项目保质保量交付，获得购房者的认可，后续项目的销售去化将会形成正循环。武汉的香港置地元庐项目在2022年8月的时候推行了“先交付后还贷”的活动，即10%首付锁房，2022年底再交10%首付，剩余的首付及按揭到项目竣工备案后再办理。这种形式使得企业能一定程度上回流资金，同时竣工备案后还贷的方式降低购房者压力及提升信心，该模式的基准下，叠加渠道带客等营销方式，助力项目的热销。该项目一期2023年10月提前半年竣工备案，且交付验收满意度较高，项目去化效率较高，当前累计去化率达到65%，价格属于板块第一。
渠道：中介渠道成交占据高位，房企加大线上渠道投入
除了分销渠道外，线上直播也已成为房企重要的销售渠道，定期或在重要营销节点举办直播活动已成为房企惯用的线上营销方式。根据CRIC统计，今年年内TOP20房企均进行了直播营销活动，其中保利发展、万科、中海地产、华润置地、龙湖集团均有集团营销活动，万科沈阳、融创中国安徽推出24小时直播，融创安徽还使用数字主播，全程实时互动、有问必答、细致讲解。
为进一步提升置业顾问的线上销售能力，多家房企着手举办主播选拔、顾问销讲、定期直播等活动，今年年内不仅保利、万科、华润、中海等头部房企赋能置业顾问，此外中奥地产更是自“中奥厂牌之夜”开始连续3年挖掘房企直播蓝海，2021年成立MCN机构、2022年携手天猫好房渠道共振，在提升主播实战能力的同时完善品牌口碑搭建，2023年推出“营销抖音大赛”进一步从公域流量向私域流量的沉淀转化，如淮安中澳天樾府直播期间累计点赞量超7.5万次，广州中奥明日公元直播单场点赞达5.3万次，不仅如此，合肥颍上天悦府推出专场观影活动并结合业主代言的方式，在全民抖音挑战赛中累计获得超7万次阅读量。
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