原创作者 | 莫老爷
01干好特色小镇的成就感远远大于地产开发
"说实话，我也曾有过打退堂鼓的念头。玛御谷温泉小镇这个项目吃力不讨好，这么多年没有创造多少利润，在我们云南城投集团体系内每年业绩考核都排名靠后，实际上干的活又比干房地产项目苦的多，累得多。如果不是因为已经把小镇当成自己的孩子一样，有了感情，我坚持不到今天。 "这是云南城投集团控股的玛御谷温泉投资有限公司董事长许斐在接受我们专访时发出的感慨。
莫老爷相信那是许斐的真情流露。"特色小镇"是2017年中国房地产领域最大IP，过去一年多，莫老爷走南闯北考察过无数小镇项目，感悟与许斐一样：没点情怀和追求的人，不会去干、也干不出真正的"特色小镇"来。
所谓情怀：谁都知道留在大城市干房地产，个人财富积累快，职业成长也容易被见证，一两年一个项目就出来了，动辄卖它上百亿，立刻就变成业内闻名的"操盘手"。回过头再看那群揣着情怀下乡干"特色小镇"的人，远离亲属，旮沓里一待不知道多少年，同行都不知道你去干啥了，头几年看不到收益和成绩是铁定的，最后能不能运营成功也是问号。
所谓追求：则是因为一旦"特色小镇"干成功了，它的成就感将远远大于地产开发。较之前者，后者如同小菜一碟。2017年6月，许斐逐渐体会到了这种成就感："玛御谷温泉小镇"顺利通过第一批云南省省级特色小镇申报工作，并被列为云南省重点扶植项目。这种政府层面钦点的"特色小镇"，跟自个儿把案名改成"xxx小镇"的地产开发项目，区别在哪就不必莫老爷多说了吧。
02逆行开发模式：先产业+配套，后房子
随着"玛御谷温泉小镇"的知名度与影响力迅速放大，最近半年，一些品牌房企陆陆续续拜访许斐。问及项目的成功之道，除了情怀和追求还有哪些干货操作？许斐会自豪的这样回答："我们独特的创镇理念与逆行的开发模式是关键。"
接下来，莫老爷将把本人实地考察"玛御谷温泉小镇"的所见所闻分享给大家，同时，也将为大家揭秘许斐所谓"独特的创镇理念与逆行的开发模式"。
先说逆行的开发模式。从介绍"玛御谷温泉小镇"的基本情况说起：项目位于云南省保山腾冲市北海乡，距市区约8公里，距机场25公里，"半小时出游圈"能涵盖腾冲80%以上的著名景区，如火山热海、北海湿地、樱花谷等。是一个以温泉产业为支撑，"温泉大休闲、温泉大健康、温泉大文化"为一体化特色产业集群，按照"宜养、宜游、宜居、宜业"来打造的温泉特色小镇。
莫老爷亲身体验，交通确实方便，深圳有抵达腾冲的直航。出了机场，40分钟车程就能到项目，一路鸟语花香，还不堵车。跟本地司机聊了会儿天，别看腾冲这小机场只停着一架飞机，实际上已经开通了包括深圳在内，昆明、长沙、西安、南京、重庆、四川等地的直航，航班数不亚于代管它的保山市的云瑞机场。
相关数据如下：2017年保山机场完成旅客吞吐量60.1万人次，腾冲机场完成旅客吞吐量99.7万人次。还有喔，保山机场机场建于1929年，腾冲机场2009年才正式通航，这赶超速度......所以腾冲机场二期正在加快推进扩建工程，未来还会有更多城市的直航开通。
恩，接着莫老爷就进入"玛御谷温泉小镇"。首先映入莫老爷眼帘的是"悦榕"、"悦椿"两大知名品牌酒店。这里就要说到项目独特的运营模式了。我们了解到的绝大部分特色小镇，是在2016年年初中央出台"千镇计划"后涌现的，但"玛御谷温泉小镇"从2009年就筹备了。许斐说：
"第一，这意味我们的小镇不是跟风，更不是追求政绩，从创建第一天就没有把它当成文旅地产项目去做，而是结合腾冲当地的资源特征优势，把它朝着温泉主题的康养度假小镇的方向去打造；
第二，较之那些先卖房子，最后配套大多又不给业主兑现，"挂羊头卖狗肉"的伪特色小镇，我们的开发模式完全是逆行的，即先落地核心产业以及多样化配套，最后才盖房子。这种模式前期需要投入大量财力、人力、物力，后期回款相对较慢，一般的开发商做不来。云南城投集团作为云南省直属大型国有企业，因为有着更强的社会责任感，加上资金方面的优势（集团资产超过2000亿元），才敢于一试。
据莫老爷了解，二期尚未正式开盘，目前已经能够在"玛御谷温泉小镇"里看到已经建好或正在建设中的配套包括："悦榕"、"悦椿"酒店、玛御谷假日温泉、宋庆龄基金会幼儿园、法国Club Med(地中海俱乐部)、大理自在品牌客栈、柴米多创意集市、滨河商业街、民俗聚落、游泳馆等。其中商业街招商率已超过80%。 未来计划投资建设的项目包括：养生园智慧社区、冯仑风马牛书屋、禅院、自由公社客栈聚落、亲子客栈、悬崖客栈、蓝莓庄园、帐篷营地、药膳百草园、火山温泉博物馆等。
这是悦椿酒店，小镇最先建成的配套。已经投入运营四年多时间，入住率、客户满意度、收益率等经营指标在悦榕集团全球名列前茅，还获得了"中国温泉金汤奖"等20余个国际国内奖项。年接待人数已突破13万人，为周边村民提供约500个直接就业岗位。
| 悦椿酒店 |
这是悦椿温泉村。五颗星推荐这里的温泉，总共42个池子，尤其是晚上7八点去泡，夜色尚未全黑，泡在滑滑的温泉水里，抬头透过几枝树梢仰望闪烁的星星，仿佛伸手就能把它们摘下来。
| 悦椿温泉村大堂 |
| 悦椿温泉村室外 |
| 悦椿温泉村温泉池 |
| 还开发建设了玛御谷假日温泉 |
产业是特色小镇的根基，特色是产业的核心竞争力，也是项目立于不败之地的关键。玛御谷小镇明代以来就有泡温泉的传统，这里温泉资源非常独特，出水温度57℃，储量1.88×107m³，每天可供开采量4000m³，为国内罕有的碳酸型弱碱性软水，氟和偏硅酸含量均达到了国家医疗矿泉水命名标准，对循环系统、消化系统、神经系统疾病有较好康养效果。 "祭龙泉"节日至今保留于此。
这是"玛御谷温泉小镇"属地里的一些古村落，有澡塘寨、清河社、后所营等，他们历史都超过600年了，村内还有很多300-400年的古宅，还有很多具有重要的历史价值及艺术价值的寺庙。
| 小镇内村寨 |
| 三奇寺 |
| 正在修复中的青松寺 |
这些"古物"也都是"玛御谷温泉小镇"的配套，它们静静的守候着这方水土。许斐说，要力求做到"一村一寺庙，一寨一学堂"。即每个村子要留住至少一座寺庙，每个寨子要保证拥有不少于一座学堂。
不像其他很多开发商集群式造城，直接把"古物"拆了，连带村民也赶走，"玛御谷温泉小镇"尽全力保留一切属于这里的"本色"：
第一，小镇只有守住当地的文化"红线"，尊重历史，继承历史，才不会沦为标准化的、缺乏特色的单纯物质空间。
第二，还要把村民也留住。村民在这里生活了几百年，他们会比任何人都珍惜这里的一草一木，且特色小镇核心要素之一就是要吸引村民的劳动力回归产业。
这是莫老爷在"玛御谷温泉小镇"里遇到的村民，非常纯朴，他们不会说普通话，却见人就笑。喔，对了，这里的居民多为明清时期中原戍边将士的后代。每户屋子的大门都喜欢敞开着，走进去能看见祖宗牌位，据说他们每年都会过"亡人节"，中午吃荤，晚上吃素。
小镇的农耕文化也保存较为完好。原始的山地稻田，"水牛走、白鹭飞"的美好画面随处可见，小毛驴自在地在田埂边左顾右盼，纷纷落叶飘在长满青苔的火山石铺就的林间小道上，它们使小镇生活更静谧。我甚至于会担心自己这个外来人是否打扰了他们的和谐？
你有见过哪个特色小镇，在还没盖房子之前，落地这么多产业和配套的吗？
03贵创镇理念：玛御谷生态（融合、共生、分享）
说完了逆行的开发模式，我们再来看看"玛御谷温泉小镇"独特的创镇理念。总结下来，这种创镇理念可以称之为"玛御谷生态"，实现的核心可以概括为三个关键词：融合、共生、分享。
融合，是传统与现代的融合。比如我们前文提到的"玛御谷温泉小镇"打破了房地产的拆迁习惯，在规划设计中完整保留了地块内的古村落，新的建筑最大化的沿袭当地建筑风格，使用当地建筑材料，点式分布在古村落之间，与青山、绿水、村落、梯田形成了和谐的田园生活画面。
也是本土IP与外来IP的融合。腾冲是历史文化名城，具有深厚的文化底蕴，这里孕育了侨乡文化、翡翠文化、抗战文化等腾冲独具特色的文化内涵。基于这些资源，玛御谷温泉小镇将古村落、古寺庙、传统手工艺、传统农事耕作、传统民俗节庆等，都努力打造成本土特色IP。与此同时，小镇又引进了悦榕集团、法国Club Med、宋庆龄和平天使幼儿园等国际国内具有影响力的IP，两者相融合，形成小镇国际化而又不失中国传统特色的人文体验。
共生，是与自然形成共生关系。在我们的访谈中，许斐多次提到敬畏与责任。他认为人对自然要有敬畏之心，无论是小镇的创建者，还是生活在小镇的居民都应该有环境保护意识，与自然形成共生关系，不破坏自然，不过度攫取自然资源，而且还要学会反哺自然。
| 农业观光体验园 |
| 清澈的水面摇曳着村民的小船|
| 哪里都是绿油油的 |
也是与当地村民形成共生关系。"特色小镇建设是实施乡村振兴战略的重要着力点、支撑点。"许斐对这个观点十分认同。 小镇无论在建设过程中，还是运营过程中，都尽量让当地村民参与进来，为村民提供更多就业机会；小镇流转村民土地，再请村民在专业指导下进行有机耕种养殖；古村落中传承着竹编、土陶、甲马、手抄纸等多种民间手工艺，小镇请来高水平设计师和营销团队，提升传统民间手工艺的产品设计与营销能力。所有这些，不仅为小镇提供了健康食材，优质的文创产品，丰富小镇体验内容，而且给当地村民带来了更高的收入。这样就与当地村民形成了良好的共生关系。
分享，是小镇通过社群运营、政策鼓励等方式，营造小镇亲善、友爱、和谐的社区氛围，小镇倡导小镇居民分享自身的特长与资源，为其他居民和村民提供帮助与服务。每位居民的兴趣专长都能够在小镇找到志趣相投的同路人 ，在分享给别人，为别人带来欢乐的同时，都可能发展成为自己新的事业。每位居民既是丰富度假生活内容的消费者，也可以是内容的提供者。
举一个"分享"例子。因为宋庆龄幼儿园只开放于"玛御谷温泉小镇"业主，现在的规划是未来会设计开放日，与村落里的学堂联动起来，让业主家庭的孩子与村落学堂里的孩子互为交换生，分享教育资源，感受不同的学习氛围。
| 宋庆龄和平天使幼儿园 |
其实，"玛御谷生态"的融合、分享、共生，也可以简单的理解为这么一句话：开发商搭好台子，欢迎大家都上来唱戏。 好了，关于"玛御谷温泉小镇"今天就暂时先分享到这里吧，你看懂了吗？对项目感兴趣以及喜欢泡温泉的朋友，建议自行实地体验，莫老爷写不出它的美好。
04腾冲玛御谷温泉小镇×多彩投美好生活集群
玛御谷温泉小镇，位于中国“极边第一城”云南省腾冲市北海乡。小镇自然与人文资源优厚，尤其碳酸型弱碱性温泉水资源世界稀有，是云南省政府重点扶植建设的温泉主题特色小镇。小镇由云南城投集团倾力打造，规划范围3.17平方公里，核心建设区1.25平方公里，总投资额超过45亿元。目前已与多彩投美好生活集群达成战略合作，打造集温泉康养与温泉度假为一体的中国家庭式康养度假目的地。
多彩投美好生活集群，依托全球专业的地产及生活空间众筹平台多彩投，通过内容营销和创新金融的方式帮助特色小镇、田园综合体、城中村等大型投资开发项目做好产品和内容升级，运营和服务提升。目前，多彩投已经和300多个生活空间已经建立了合作连接，聚集有住宿、餐饮、农业、亲子乐园、农场、书店、文创空间等优质品牌资源，累计成交金额突破18亿元，项目总投资金额超94亿元。