中房智库研究员付珊珊
今年7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个热点城市作为首批开展住房租赁试点。随着各地租赁政策的不断出台和完善，租售同权时代真的要来了。
随着租售同权的落地，租赁市场的未来前景也被看好。东方证券报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元，规模将是目前的4倍以上。
一方面需求端爆发式增长，另一方面，租赁供应端也在“放量”增长。据了解，早在2011年，我国城镇家庭户均住房拥有已达到一套，人均住房面积已接近发达国家平均水平（35平方米）。由此，边际居住空间需求下降，新增供应越来越多地投入到租赁市场。资料显示，2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。
提到“租赁”，最直观的衡量标准就是租金价格。租金水平的高低和城市新增人口、就业机会、房地产市场等密切相关，因此也被视为一个城市发展水平的重要指标。
中房智库研究员综合平安好房研究院的数据，对北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、厦门等国内15个热点城市的租金水平进行分析整理，推出热点城市“租金地图”。
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数据来源：平安好房研究院，以2017年9月每套90平方米房屋为样本采集数据，单位元/套/月刘凯/制作
从“租金地图”上可以明显看出，北京、上海、深圳租金水平居全国城市三甲，杭州的租金水平远超广州已跻身一线城市行列；而合肥，与其迅猛上涨的房价形成鲜明对比的，却是其租金水平惨淡垫底。
杭州租金水平远超广州
根据平安好房的数据显示，北京、上海、深圳、杭州四地的房租价格与其他11座热点城市之间存在的差距正拉大。
以每套90平方米的房屋为样本（下文中月租金数据均是以每套90平方米的房屋为样本），北上深杭的月租金均超过6000元大关，其中北京更是高达近8500元，是合肥月租金的四倍，稳居第一；而包括广州、南京等在内的其他11座热点城市的同类房屋月租金均在4500元以下。
值得注意的是，“租金地图”的前四位中，北京、上海、深圳均为一线城市，仅有杭州为二线城市，虽然为二线城市，但一直以来，杭州无论是在经济发展、人口导入还是楼市表现上，均在向一线城市靠拢。相反，广州的租金水平一直在一线城市中垫底，而在此次的租金表现上，广州更是被杭州超越。
根据“租金地图”显示，杭州9月的月租金价格为6716元，与深圳的月租金价格仅相差377元，但与广州的月租金价格却相差2246元。
杭州的租金价格居高不下，其中一个重要原因就是其流动人口的增加。2016年末，杭州常住人口为918.8万，比2015年末增加17万人，增幅1.89%。每年有大量流动人口涌入杭州，尤其是杭州的江干区、滨江区和余杭区三个年轻创业者最多的地方，流动人口比例惊人。而这些流动人口中，有74%的人是以租房形式解决住房问题。随着租房人群不断增加，杭州的租金也水涨船高。
相比杭州，广州的租金价格一直不温不火，在四个一线城市中，广州的租金是最低的。根据业内人士分析，除了流动人口这一因素，城市密度、房源规模和收入水平均会对一个城市的租金造成影响。例如广州，从城市密度来讲，包括郊区在内，广州的密度较大；从房源规模上看，广州的房地产投资一直较早，城市外扩潜力大，类似广佛交界等地区也是房源比较多的区域，而该区域中多聚集劳动密集型产业，因此这类区域的租赁需求也较为旺盛；从收入水平上看，广州的外来务工人员较多，收入水平不高，这也导致租金价格难以提高。
另外，近两年房价飙涨的合肥在租金地图中位列15个城市的最后一名，90平方米的房屋月租金仅约2000元，这在一定程度上说明了合肥楼市“虚火”过旺。导致合肥租金水平低的主要因素即外来流动人口少，租房需求相对较少，加之城市收入水平有限，也在一定程度上限制了租金上涨。
同城异区租金级差效应凸显
不同的城市之间租金水平存在差异，同一个城市不同地区之间的租金水平同样存在差异，这种差异被称为租金级差效应。
根据平安好房研究院的数据显示，租金级差效应在15个热点城市中普遍存在，其中，上海、北京、深圳租金级差效应最明显，均超过6000元；南京、广州、青岛、天津等城市租金级差在2000~4000元；合肥、长沙的租金级差最小，均不到1000元。
以上海为例，从图中可以看出上海的租金级差最明显，以90平方米的房屋为例，租金最高的是静安区，月租金高达12000元以上，而作为上海的租金洼地，崇明区的租金却仅有1526元，最高租金和最低租金之间的级差达上万元。
北京和深圳同样存在这种租金级差效应。北京和深圳最高月租金与最低月租金之间的级差约为8000元，仅次于上海。与北京、上海、深圳不同的是，杭州的租金水平也处于前列，但是杭州各区的租金级差相比北上深，并不算大。
总的来说，目前国内的租赁行为主要发生在一线城市以及有较多人口流入的强二线城市，大部分地区租赁住房人口只占小部分比例。有研究报告指出，我国的租赁人口只占了11.6%，远低于发达租赁市场约30%的比例标准。但随着一线城市房价的攀高以及政策层面对租赁市场的鼓励，预计我国的租房人口占比将超过30%，而一线城市的租房人口比例将会超过40%，未来个别城市甚至会有超过50%的人口会选择租赁住房。
据CRIC不完全统计，目前已有上海、广州、深圳、杭州、珠海五城共计推出了23宗纯租赁住宅用地，总计容面积达到了205.06万平方米。但仅凭政府新增租赁用地来推动租赁市场发展是不可持续的，从“蓝海”变“红海”，租赁市场刚刚起步。
